L’assurance des maisons anciennes

Depuis plus d’une décennie l’APMAQ est engagée dans le dossier de l’accès à l’assurance pour les maisons anciennes et les édifices patrimoniaux. Un comité est dédié au dossier et travaille à la mise en œuvre de solutions pérennes pour ce patrimoine collectif.

Vous trouverez ici des informations permettant de mieux comprendre la situation actuelle ainsi que des liens vers des ressources qui, nous l’espérons, vous seront utiles.

Pour toutes questions ou commentaires, n’hésitez pas à entrer en contact avec nous.

Constat

L’APMAQ observe que les difficultés actuellement rencontrées par les propriétaires ne sont pas nouvelles, mais elles semblent avoir été exacerbées par le contexte économique actuel tout autant que celui qui prévaut dans le domaine de l’assurance.

L’APMAQ constate que :

  • Bien qu’une très petite minorité de propriétés répertoriées soient réellement soumises à des contraintes règlementaires imposées lors de travaux, plusieurs maisons anciennes sont qualifiées de « patrimoniales » et par le fait même associées à ce petit groupe d’édifices dont l’assurabilité peut être plus complexe parce que soumises à des contraintes règlementaires.
  • Les différents acteurs impliqués (propriétaires, assureurs, agents et courtiers d’assurance, etc.) maîtrisent mal certains concepts notamment : les risques liés à l’assurance des édifices patrimoniaux, les produits de l’assurance, les effets des reconnaissances patrimoniales.
  • Il serait souhaitable que certains concepts du monde de l’assurance soient revisités dans le cas des maisons anciennes. Par exemple, l’assureur se base sur le principe selon lequel, suite à des dommages, l’édifice assuré doit être remis dans l’état identique à celui dans lequel il était antérieurement au sinistre.

Toutefois, plusieurs propriétaires de maisons anciennes ne souhaitent pas faire remplacer des composantes d’origines par des substituts contemporains. Or, les assurés ne se retrouveraient alors pas dans le même état que celui antérieur au sinistre.

  • Pour des maisons ayant une reconnaissance patrimoniale, les gouvernements pourront jouer un rôle important dans l’information transmises aux assureurs en précisant leurs attentes de reconstruction ainsi que les processus d’évaluation des travaux venant avec les statuts juridiques.

Vous trouverez ici des informations générales sur l’assurance de maisons anciennes ainsi que des liens d’intérêt.

Bien connaître sa propriété

Votre maison est-elle ancienne ou a-t-elle un statut patrimonial ? Quelle différence ?

On s’entend généralement pour qualifier une maison d’ancienne dès lors que sa construction est antérieure à 1940. L’ancienneté repose donc sur la date de construction simplement.

Une maison patrimoniale peut être une maison ancienne car elle est un héritage du passé mais elle est en plus porteuse de valeurs patrimoniales, reconnues officiellement ou non. Notons que le patrimoine moderne inclus des constructions post-1940.

Si une communauté ou un organisme patrimonial (une société historique par exemple) peut qualifier une maison de patrimoniale, seules certaines reconnaissances patrimoniales officielles, accordées par un le Ministère de la Culture et des Communications du Québec ou une municipalité, peuvent imposer des contraintes à certains travaux sur un édifice.

Pour savoir si votre propriété a un statut patrimonial vous pouvez :

Pour en savoir plus sur les statuts légaux, consultez le site internet du Ministère de la Culture et des Communications.

Premières mentions des problèmes d’assurance

Dans la revue La Lucarne de 1984 on invite les membres à une rencontre avec des spécialistes pour répondre à leurs « préoccupations » relatives à leur assurance habitation.

En 1998, on fait part de rencontres avec des représentants des Assurances générales et des Caisses Desjardins en vue d’une entente sur une politique d’assurances qui permettrait d’assurer une maison selon sa valeur commerciale et non en fonction de l’évaluation municipale ou en fonction de la valeur de remplacement.

L’année suivante l’APMAQ procédait à un sondage auprès des membres afin de mieux connaître les diverses formules d’assurances utilisées, le degré de satisfaction des propriétaires, les coûts des polices, etc.

Au printemps 2001, le magazine Continuité publiait dans ses fiches techniques : Patrimoine et assurances, un mariage de raison. L’article souligne l’importance pour les propriétaires de maisons anciennes de bien connaître le vocabulaire relatif aux assurances tel « valeur à neuf », « exclusions », « dispositions légales » afin d’assurer adéquatement leur bâtiment. Puisque ces maisons anciennes sont uniques, l’auteur suggère que les propriétaires fournissent aux assureurs des évaluations professionnelles et des documents qui justifient les coûts plus élevés de restauration en cas de sinistre.

La Commission des biens culturels du Québec entre en scène

En 2002, la Commission des biens culturels du Québec publie  «L’assurance des bâtiments anciens : situation actuelle et pistes de réflexion ». La Commission établit comme principe fondamental que toute maison ancienne ayant une valeur patrimoniale enrichit le paysage culturel du Québec et que le patrimoine est une richesse collective et une responsabilité partagée. Notons que l’étude englobe toutes les maisons anciennes, avec ou sans protection légale ou statut juridique.
Les objectifs de l’étude étaient de mettre en lumière :

  • Les raisons pour lesquelles les propriétaires de maisons anciennes éprouvaient des difficultés à trouver un assureur à moins d’accepter des primes déraisonnables c’est-à-dire à des coûts plus élevés que la moyenne. Était-ce uniquement l’âge de la maison ou une méconnaissance de ce marché de la part du secteur des assurances?
  • Les effets négatifs des prescriptions gouvernementales sur les bâtiments patrimoniaux, particulièrement ceux à statut juridique, tels que les perçoivent les assureurs.
  • La situation aux États-Unis en particulier les alliances entre les compagnies d’assurance et les organismes voués à la protection du patrimoine.


En conclusion la Commission des biens culturels souligne que :

  • Le problème de l’assurance des maisons anciennes est bien réel et qu’il risque de s’aggraver.
  • Il est essentiel de développer une campagne de sensibilisation à deux niveaux : la première s’adressant aux assureurs pour les initier à l’importance de protéger le patrimoine bâti et, la seconde, aux propriétaires eux-mêmes pour les sensibiliser au marché des assurances et aux recours possibles en cas de non-satisfaction.
  • Que le rapprochement entre assureurs et propriétaires, comme il se fait aux États-Unis, est essentiel à l’élaboration de solutions acceptables.

Étude APMAQ et CÉGEP de Sainte-Foy

En 2005, en collaboration avec l’APMAQ, le département Conseil en assurances et services financiers du CÉGEP de Sainte-Foy, ont donné suite à la recherche précédente en publiant un document d’information destiné aux assureurs et aux propriétaires de maisons anciennes. Cette recherche a été publié avec l’aide financière du Bureau d’assurance du Canada (BAC).

Ce document offre un portrait global du nombre de maisons anciennes au Québec et de leurs différents styles s’échelonnant de 1680 à 1920. Dans le but de se conformer aux exigences des assureurs, il classifie ces maisons en cinq catégories : la maison ancienne vétuste, la maison ancienne rénovée, la maison ancienne bien conservée, la maison ancienne restaurée et la maison ancienne ayant un statut de bien culturel.

En se fondant sur ces cinq catégories, les auteurs décrivent les contraintes de réparation et de reconstruction de ces maisons lors d’un sinistre.

Le document conclut que l’assurance des maisons anciennes pose des difficultés particulières. En voici quelques exemples :

  • Après un sinistre la réparation d’une maison ancienne coûte généralement plus cher à cause des matériaux de remplacement et de la main-d’œuvre spécialisée.
  • Les différends entre l’assuré et l’assureur peuvent être plus nombreux parce que la majorité des contrats, pour la plupart, ne sont pas adaptés à la problématique particulière des maisons anciennes.
  • Pour qu’un contrat d’assurance soit équitable de part et d’autre l’assuré est responsable de déterminer le « coût de reconstruction » de sa maison en cas de sinistre et d’en informer l’assureur.
  • Dans le cas des maisons classées, protégées, ou bénéficiant d’une protection légale, l’assuré et l’assureur sont confrontés aux manques de directives de la part des gouvernements établissant la nature des travaux qui pourraient être exigés en cas de sinistre.

Les auteurs procèdent aussi à préciser deux points importants.

Dans un premier temps l’assurance d’une maison est considérée comme un « droit acquis » car celle-ci constitue, bien souvent, le principal investissement d’un individu. Or, les compagnies d’assurance sont des organismes privés, à buts lucratifs et elles ne sont pas tenues à assurer qui que ce soit.

Dans un deuxième temps, les auteurs soulignent que les propriétaires de ces maisons bien restaurées, bien conservées ou ayant une protection légale présentent, dans le jargon des assureurs « un bon risque moral » ce qui devrait normalement les influencer de façon favorable mais ceci n’est pas nécessairement le cas.

La création du programme HÉRITAS

L’APMAQ relève le défi et procède à de nombreuses rencontres auprès d’assureurs pour les exposer aux difficultés d’assurer les maisons anciennes du Québec et tente de les convaincre d’exploiter ce marché lucratif.

Ce n’est qu’en 2011, à la suite de l’émission de télévision « La Facture » dans laquelle un membre de l’APMAQ propriétaire d’une maison de 1850 située dans Lanaudière, fait part de ses frustrations pour assurer sa résidence en parfait état, que le cabinet d’assurance Dale Parizeau Morris Mackenzie (DPMM) y voit une possibilité d’affaires. S’ensuit un premier contact avec l’APMAQ.

Pendant deux ans, de 2012 à 2014, les deux partis ont eu de nombreuses discussions dans le but de cerner les besoins spécifiques des maisons anciennes dont la majorité ne détiennent aucune protection légale et pour déterminer le ou les assureurs en mesure de mieux répondre à ce marché.

Le programme HÉRITAS est officiellement lancé au printemps 2014. Un an plus tard, DPMM est acheté par la firme Lussier qui deviendra Lussier Dale Parizeau (LDP). Ce dernier accepte le protocole d’entente signé avec l’APMAQ assurant ainsi la continuité du programme.

Pendant les deux premières années du programme, les adhésions sont nombreuses sans aucune réclamation significative.

Vers la fin 2016, l’APMAQ constate que la direction de LDP est moins engagée que DPMM à exploiter ce marché qui, il faut l’admettre, nécessite une connaissance particulière et une volonté de participer au bien collectif qu’est le patrimoine.

Il en résulte un effritement des ventes faute d’intérêt de la part du courtier. En juillet 2020, l’assureur et le courtier ont mis fin au programme.

Liens d’intérêt


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