Le défi de l’assurance des bâtiments anciens

3 décembre 2021

Noémi Nadeau et Claire Pageau pour le Comité des assurances

Il y a maintenant un an, La Lucarne vous informait de la fin du programme d’assurance HÉRITAS, programme spécifique aux maisons anciennes. La protection du patrimoine est un domaine complexe et l’assurance habitation l’est tout autant. Dans un monde qui tend vers la standardisation, tendance à laquelle la souscription d’assurance n’échappe pas, les maisons anciennes semblent résister.

Des constats généralisés

– Premier constat

Depuis quelques décennies, un nombre croissant de propriétaires trouve difficilement une couverture d’assurance complète à coût raisonnable. Il s’agit souvent d’un marathon dont la ligne d’arrivée semble s’éloigner à chaque démarche. Les causes de refus sont variables, les plus fréquentes sont :

• L’âge des maisons, surtout de celles dont la construction est antérieure à 1900 ;
• Une composante du bâti jugée trop vieille, par exemple une toiture en métal de plus de 25 ans alors que sa durée normale de vie est plus du double ; des fenêtres d’origine en bois malgré un entretien régulier et un facteur thermique semblable à celui des fenêtres contemporaines, etc.
• Des règlements ou des statuts juridiques encadrant les travaux en cas de sinistre.

Au Québec, il existe plus de 350 000¹ maisons dont la construction est antérieure à 1940 et dont une infime minorité est assujettie à des mesures de protection de nature patrimoniale. Tel que l’indique le tableau, environ 88 % des maisons n’ont aucune obligation à respecter quelque norme que ce soit lors de travaux d’entretien ou de restauration. Il en va de même pour la majorité des maisons qui se retrouvent dans des inventaires gouvernementaux. Ainsi environ 96 % des maisons sont libres de toute réglementation d’ordre patrimonial sauf évidemment lorsqu’il s’agit des règlements qui s’appliquent à l’ensemble des maisons du Québec.

Les 350 000 maisons construites avant 1940 se déclinent comme suit :
1,3 % des maisons encadrées par une reconnaissance patrimoniale municipale
2,6 % des maisons encadrées par une reconnaissance patrimoniale québécoise
8,6 % des maisons inscrites dans un inventaire patrimonial
87,5 % des maisons sans reconnaissance patrimoniale

Les 15 000 maisons construites avant 1940 qui requièrent une autorisation supplémentaire pour des travaux à leur enveloppe extérieure se répartissent comme suit :

• Les maisons classées : Ce statut accordé par le ministère de la Culture et des Communications du Québec (MCCQ) constitue le niveau le plus élevé de protection ; il s’applique presque exclusivement à l’extérieur du bâtiment. On dénombre 350 maisons classées au Québec.
• Les maisons situées dans un site patrimonial déclaré : Le nombre de résidences construites avant 1940 qui sont situées dans les 13 sites patrimoniaux déclarés, est d’environ 10 000. Le site de l’île d’Orléans, à lui seul, en compte 3 600.
• Les maisons citées ou situées dans un emplacement d’intérêt patrimonial ou historique : Ce statut est accordé par les municipalités. Dans cette catégorie, environ 5 000 maisons sont soumises à une autorisation pour les travaux extérieurs en raison de leur valeur patrimoniale. Ceci ne tient pas compte des résidences situées sur un territoire qui fait l’objet d’un Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), lequel peut toucher des constructions récentes ou anciennes. Des critères liés à la conservation du patrimoine peuvent s’appliquer ou non.

– Deuxième constat

L’information ou les statistiques permettant d’évaluer le nombre de sinistres ou de réclamations, la fréquence et l’ampleur des dommages, les coûts des règlements ou les délais supplémentaires s’appliquant aux maisons anciennes par opposition aux maisons contemporaines ne sont pas accessibles.

– Troisième constat

Les concepts et définitions : une maison ancienne est-elle « patrimoniale » par défaut ? Non. Une maison « ancestrale » est-elle régie par des règlements ? Pas nécessairement. En fait, ces deux vocables sont souvent utilisés par des propriétaires fiers de leur demeure alors que le monde des assurances s’en méfie, créant ainsi un dialogue conflictuel. Selon les assureurs, toute maison ancienne, dès qu’elle figure dans un inventaire du ministère de la Culture (MCCQ), d’une municipalité ou autre, risque de devoir se conformer à des règlements contraignants. Il existe environ 30 000 de ces maisons inventoriées au Québec. Ce nombre est appelé à augmenter d’ici les cinq prochaines années, à la suite de l’entrée en vigueur des modifications à la Loi sur le patrimoine culturel, laquelle exige que les municipalités maintiennent des registres à cet effet.

– Dernier constat

Certains principes de l’assurance s’accordent difficilement aux réalités des maisons anciennes. Par exemple, l’assureur doit rétablir la maison dans son état d’avant le sinistre. Or, dans le cas des maisons anciennes, les valeurs d’ancienneté ou d’authenticité étant irremplaçables, de nombreux propriétaires de ces maisons accepteraient volontiers la perte de composantes patrimoniales. Ainsi, le coût de reconstruction ne serait pas celui de la maison telle qu’elle existait avant le sinistre, mais telle que réparée après le sinistre. Le calcul de la prime d’assurance serait basé sur une valeur agréée, fixée d’un commun accord entre propriétaire et assureur, alors que ce dernier n’offre généralement qu’une prime basée sur le coût de reconstruction.

Recherche de solutions pérennes

L’APMAQ a identifié deux principales pistes de solutions pour remédier à la situation :

1. On doit créer un dialogue entre tous les intervenants quant aux enjeux, aux exigences patrimoniales et aux encadrements juridiques découlant de la Loi sur le patrimoine culturel et/ou de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. La compréhension des concepts et des lexiques liés au patrimoine et au domaine des assurances est essentielle en vue d’établir les bases d’une compréhension mutuelle. À cet effet, depuis plusieurs mois, des rencontres et des échanges entre le MCCQ, le Bureau d’assurance du Canada (BAC), des professionnels de l’assurance et l’APMAQ ont abouti à l’amélioration des connaissances de part et d’autre. Les Municipalités régionales de comté (MRC) et les municipalités seront sous peu appelées à contribuer à la discussion.

L’objectif de tous ces intervenants doit être d’élaborer des outils visant à parfaire les connaissances des professionnels de l’assurance et des propriétaires.

2. Il est urgent de mettre sur pied un nouveau programme d’assurance. Ce programme devra tenir compte des caractéristiques et de la variété des constructions anciennes, notamment des méthodes de construction éprouvées de ces maisons et de leurs matériaux plus durables et souvent réparables. De nombreux propriétaires ont un rapport personnel avec les composantes de leurs bâtiments ; ils s’engagent à leur porter une attention particulière d’une grande rigueur. Ces particularités devraient être considérées lors de la souscription à une police d’assurance.

Les données issues du sondage lancé par l’APMAQ auprès des propriétaires permettront de préciser la problématique actuelle.

Ceci dit, il ne devrait pas être aussi difficile d’assurer une propriété ancienne ; au contraire, lorsqu’elle est bien entretenue, son ancienneté devrait être perçue comme une valeur ajoutée. Si une solution n’est pas mise en place rapidement, la situation se détériorera et mettra à risque un grand nombre de bâtiments patrimoniaux, compte tenu de l’obligation qu’ont maintenant les municipalités de produire des inventaires patrimoniaux. Le patrimoine immobilier est une richesse collective non renouvelable. Sa préservation est fondamentale. L’assurance habitation est indispensable.

Un historique de la situation des assurances des maisons anciennes est disponible dans la section Info-assurance du site de l’APMAQ.

1. L’évaluation du nombre de maisons anciennes au Québec se base sur :

1. Société canadienne d’hypothèques et de logement. 2021. « État des logements selon le mode d’occupation et la période de construction », [consulté le 5 juillet 2021]. https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-data/data-tables/housing-market-data/dwelling-condition-tenure-period-construction
2. Entrevue d’Yves Lacourcière, « Ouvriers du patrimoine, des spécialisations qui disparaissent », le 15-18, Radio-Canada, 4 janvier 2019.

Article tiré de La Lucarne – Hiver 2021-2022 (Vol XLIII, numéro 1).

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