La démolition par abandon au Québec : Chronique d’une mort annoncée

16 février 2025

Yolene Handabaka, architecte spécialisée en conservation de l’environnement bâti et membre du conseil d’administration de l’APMAQ

Une demande de démolition est souvent un des derniers clous plantés dans le cercueil d’un bâtiment ancien qui n’est pas entretenu et qui est laissé à l’abandon. Le propriétaire justifie sa demande par l’état avancé de décrépitude du bâtiment et par le coût démesuré des travaux de rénovation qui seraient nécessaires à sa réhabilitation. Quelques fois, la structure du bâtiment est tellement endommagée qu’il apparaît impossible de la réparer. La démolition est présentée comme la seule solution possible. Mort annoncée !

Il n’y a pas encore de statistiques officielles sur le nombre de démolitions par abandon qui ont lieu chaque année au Québec, mais le phénomène est bien implanté et connu. Et il n’épargne pas les bâtiments qui peuvent être d’intérêt patrimonial ou même avoir déjà été cités par la municipalité ou classés par le Ministère de la Culture du gouvernement du Québec.

Un tournant dans la conservation du patrimoine

Confronté à un afflux de démolitions d’immeubles d’intérêt patrimonial soulevant l’ire de citoyens et de groupes de défense du patrimoine, le Vérificateur général du Québec a présenté en juin 2020 un audit de performance et observations du commissaire au développement durable intitulé Sauvegarde et valorisation du patrimoine immobilier. Le but de ce rapport était de déterminer si les interventions du ministère de la Culture et des Communications (MCC) permettaient d’atteindre les quatre objectifs de la Loi sur le patrimoine culturel, soit d’assurer la connaissance, la protection, la mise en valeur et la transmission du patrimoine bâti¹. Le rapport a reconnu les diverses menaces auxquelles fait face le patrimoine bâti, notamment la dégradation naturelle, l’impact de l’activité humaine et les pressions économiques². Il a aussi présenté des constats alarmants requérant des actions concrètes de la part du MCC. Il y est souligné par exemple un manque de stratégie d’intervention en matière de patrimoine immobilier, la nécessité d’encadrer les actions des municipalités quant à la protection et mise en valeur du patrimoine bâti, le manque d’information pour intervenir sur le patrimoine bâti, l’amélioration du processus du classement de biens patrimoniaux et le manque de soutien approprié aux propriétaires d’immeubles patrimoniaux. Le Vérificateur général en vient à la conclusion que « l’État ne fait pas preuve d’exemplarité en matière de sauvegarde et de valorisation du patrimoine immobilier »³.

Face à ces constats, le gouvernement du Québec a adopté l’année suivante le projet de loi 69 apportant des modifications à la Loi sur le patrimoine culturel (LPC) et à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). En vertu de ces changements, les municipalités ont été particulièrement interpellées. Elles auraient à adopter une réglementation sur les démolitions d’immeubles patrimoniaux cités ou inscrits dans un inventaire (au plus tard en avril 2023) et une autre sur l’occupation et l’entretien des bâtiments (avant 2026). Les municipalités régionales de comté (MRC) ont pour leur part été tenues par la nouvelle législation de se doter (avant 2026) d’un inventaire des immeubles construits avant 1940 sur leur territoire qui présentent une valeur patrimoniale. Dans l’attente de la réalisation de ces inventaires, les bâtiments déjà cités ont été assujettis aux règlements municipaux sur les démolitions, tandis que les demandes de démolition des bâtiments construits avant 1940 doivent être autorisées par le MCC. À mon avis, ces mesures devraient permettre une meilleure connaissance des bâtiments patrimoniaux existants au Québec et favoriseraient des démarches proactives, et non pas réactives, pour assurer l’entretien des bâtiments et ainsi éviter les démolitions par abandon.

La sécurité publique vs la protection du patrimoine

La vétusté immobilière est un phénomène qui intéresse et préoccupe les autorités québécoises depuis le 18^e siècle pour des enjeux liés à la sécurité et aux risques d’incendie. Elle peut causer des dommages à d’autres bâtiments ou blesser les passants⁴. À partir de 1972, l’État québécois s’est muni, pour la première fois, d’outils visant à prévenir la vétusté des bâtiments patrimoniaux avec la Loi sur les biens culturels. Cette loi indique que tout bien culturel doit être conservé en bon état. Néanmoins, ce n’est qu’à la fin des années 1970 que les municipalités ont pu commencer à assurer le contrôle de la démolition sur leur territoire⁵. Après l’adoption de la Loi instituant la Régie du logement et des modifications aux lois existantes dans les années 1970 et 1980, une modification à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme apportée en 2004 a permis aux municipalités d’assurer l’entretien des bâtiments vétustes⁶. Et depuis 2011, des pouvoirs spécifiques les autorisent à assurer l’entretien des bâtiments patrimoniaux par l’entremise de la Loi sur le patrimoine culturel⁷. Ces changements aux lois constituent une évolution dans la législation, même s’ils entrent en collision avec les dispositions qui visent à assurer la sécurité publique.

La vétusté immobilière peut en effet être une menace pour la sécurité publique, mais elle peut être en même temps une menace pour la protection du patrimoine culturel. L’article 231 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme permet à la Cour supérieure d’ordonner la démolition d’un immeuble dangereux ou qui a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, ce qui a comme effet d’opposer sécurité publique et protection du patrimoine. Lorsque ces deux régimes de protection se sont affrontés dans le passé, la Cour supérieure a opté pour la protection de la sécurité publique, ce qui est illustré par un des cas présentés plus loin dans cet article.

La valeur sociale dans la conservation du patrimoine bâti

Selon le gouvernement du Québec, « la valeur sociale fait appel à la résonance d’un bien dans le temps présent, à la mémoire affective et aux souvenirs partagés, au bien-être ou au sentiment d’identité qu’il suscite, et dont la disparition entraînerait un sentiment de perte dans la communauté »⁸.

L’évaluation de la valeur sociale concerne alors l’identification des lieux ou des espaces auxquels les communautés contemporaines attachent une importance culturelle ou patrimoniale de manière continue. Cependant, son évaluation est un processus complexe parce qu’il est difficile de comprendre la valeur sociale en raison de sa variabilité qualitative. Les méthodes quantitatives d’évaluation ne peuvent pas déterminer la profondeur du sentiment communautaire et de l’attachement aux lieux patrimoniaux. D’où l’importance de développer des méthodes qualitatives permettant d’établir la valeur sociale de bâtiments d’intérêt patrimonial.

Un élément commun que présentent les cas de bâtiments menacés de démolition est justement la valeur sociale que les communautés attribuent à ces lieux d’intérêt patrimonial. Si la valeur sociale est considérée comme l’attachement de la communauté à travers laquelle les lieux sont jugés importants, il est alors nécessaire de s’engager avec les communautés concernées afin de localiser et d’évaluer ces lieux présentant une valeur sociale avant qu’ils soient à risque d’être démolis. Ce processus de collaboration impliquant la communauté et les experts est un moyen d’encourager et de renforcer le sentiment d’appartenance et de fierté des communautés à l’égard du patrimoine bâti local.

Développement durable et conservation de l’environnement bâti

Les bâtiments et le secteur de la construction sont responsables de 37 % des émissions liées à l’énergie et des émissions liées aux processus ⁹. Au Canada, le secteur de la construction est considéré comme la troisième source d’émissions de gaz à effet de serre (GES)¹⁰. Au Québec, en 2020, le secteur de la construction, de la rénovation et de la démolition a produit 1 364 000 tonnes de déchets qui ont pris le chemin des sites d’enfouissement. Il s’agit de près de 30 % de toutes les matières éliminées au Québec, selon Recyc-Québec. Étant donné que l’empreinte carbone d’un bâtiment n’inclut pas seulement le carbone opérationnel (consommation d’énergie), mais aussi le carbone intrinsèque (matériaux de construction) émis depuis l’extraction des matières premières jusqu’à la fin de la vie du bâtiment, la meilleure façon de réduire les émissions intrinsèques des matériaux de construction semble être d’éviter les nouvelles constructions et de prolonger la durée de vie d’un bâtiment ¹¹.

Quelques cas pour illustrer la démolition par abandon

Le 207, rue Notre-Dame-de-l’Île, à Gatineau

L’immeuble est une maison unifamiliale de style allumette de deux étages, bâtie en 1910 et n’ayant fait l’objet d’aucune intervention de conservation de son caractère patrimonial au cours des années. En 2008, la Ville de Gatineau procède à son inscription à l’inventaire du patrimoine bâti puisqu’il revêt un caractère patrimonial supérieur.

En novembre 2020, l’immeuble est acheté par un promoteur immobilier pour le démolir et joindre le terrain à six autres et y construire un complexe de logements locatifs de dix étages. Une inspection conclut à la présence de plusieurs déficiences dont une fissure majeure, du déplacement du béton, d’une cavité assujettie aux infiltrations d’eau et d’un risque élevé de dommages non visibles au niveau de la fondation en façade. Considérant l’état du bâtiment, le promoteur présente une demande de démolition à la Ville en 2021. Après plusieurs mois d’échanges, de rapports d’experts et l’étude de divers scénarios, dont le déplacement de l’immeuble, le comité de démolition de la Ville refuse la demande, décision qui est maintenue par le conseil municipal à la suite d’une demande de révision.

Afin d’obtenir l’autorisation de démolir l’immeuble, le promoteur s’adresse à la cour au moyen du recours prévu à l’article 231 de la LAU. Cet article permet au tribunal d’ordonner la démolition d’un immeuble qui est notamment susceptible de mettre en danger des personnes. Le 5 février 2024, la Cour supérieure du Québec confirme que la sécurité des personnes l’emporte sur la protection du patrimoine bâti en matière de démolition d’immeubles.

Il est bon, selon moi, de rappeler que, dans ce cas, la propriété a été abandonnée pendant plusieurs années, notamment de 2008 à 2020. Le promoteur, qui avait déjà acheté six autres propriétés adjacentes pour son projet de logements, savait donc que la propriété était déjà abandonnée et qu’il l’achetait pour la démolir : chronique d’une mort annoncée.

Il y a d’autres exemples à Gatineau, notamment plusieurs maisons anciennes abandonnées sur le chemin d’Aylmer - dont celles situées au 651 et 674 de ce chemin – qui subiront éventuellement le même sort.

Le manoir seigneurial de Mascouche

Le manoir de Mascouche était un des rares domaines québécois mis en place au 17e siècle qui conservait des traces de la résidence seigneuriale et de son moulin. De 1647 à 1765, cet emplacement constituait une partie du domaine des riches seigneurs de Repentigny et de La Chesnaye. Il est acquis par la Ville en 2015 et, faute d’entretien par la suite, il n’a cessé de se détériorer. Il a été en excellent état jusqu’au début des années 2000 après avoir été occupé par un établissement d’enseignement et par la Sûreté du Québec¹². Il a été détruit le 16 novembre 2020 par la municipalité. Le maire de Mascouche a indiqué que la municipalité avait annoncé sa volonté de détruire cette demeure parce qu’il n’était plus possible de la restaurer¹³. Selon Le Devoir, cette destruction est survenue quelques jours après l’annonce d’un projet récréotouristique dont les plans se basaient sur le fait que cette demeure serait détruite. Une autre chronique de mort annoncée.

Le 450-456, rue Saint-Joseph à Lévis

La maison située au 456- 460, rue Saint-Joseph à Lévis, avant la démolition et le 16 juillet 2024, en train d’être démolie. Photos Gaston Cadrin, GIRAM

L’édifice du 450-456, rue Saint-Joseph, construit entre 1850 et 1860, était probablement un des premiers édifices à appartements du secteur. Ainsi, il faisait partie de l’inventaire des bâtiments patrimoniaux significatifs de Lévis qui figurent au Répertoire du patrimoine culturel du Québec¹⁴. Il a été ajouté à la longue liste de bâtiments anciens effacés du paysage de Lévis dans les dernières années à cause de l’abandon de la part de leurs propriétaires. Cet abandon, connu de la Ville de Lévis mais pas sanctionné par cette dernière, a mené à la disparition de l’immeuble. Malgré plusieurs demandes de révision de la décision du Comité de démolition de la Ville, le bâtiment fut démoli en juillet 2024 : une mort annoncée.

La maison était déjà en état de détérioration en 1999, mais il était possible de la restaurer selon un rapport d’inspection de la firme Anne Carrier architecture¹⁵. Le propriétaire de l’époque a possédé l’édifice de 1972 à 2016. En 2016, le bâtiment est passé aux mains d’un nouveau propriétaire. À l’été 2023, après sept années sans entretenir la maison, celui-ci a déposé une demande de démolition.

À Lévis, les amendes imposées pour ne pas entretenir une propriété plafonnent à 1000 $ en vertu de la réglementation municipale sur l’entretien et l’occupation des bâtiments. En cas de récidive, la sanction double, mais les nombreux cas de démolition par abandon démontrent que les amendes ne dissuadent pas les propriétaires d’être négligents.

Pour appuyer l’autorisation de démolition, le Comité de démolition s’est basé sur le rapport de 1999, sur l’inspection du demandeur et sur la contre-expertise de la firme d’inspection Groupe Expert Québec, une firme de consultants spécialisée dans l’inspection de maisons avant achat et non pas en restauration de bâtiments patrimoniaux. Ce cas est un exemple clair que ces décisions, de plus en plus fréquentes à Lévis, ne font que récompenser les propriétaires négligents et par conséquent les démolitions.

Il s’agit d’une chronique d’une mort annoncée parmi les nombreuses que j’ai pu observer au cours des dernières années. Ni l’intérêt patrimonial, ni la valeur sociale de ces propriétés ont fait en sorte que les municipalités protègent leur patrimoine avant qu’il ne soit trop tard. Semble-t-il, encore aujourd’hui, malgré la législation en vigueur, une fois abandonné et sans volonté politique, le bâtiment en état de délabrement ne peut qu’être démoli.

Le cas de la maison au 466-468 de la rue St-Joseph est très semblable. La maison de grande valeur patrimoniale, construite en 1870, abandonnée depuis plusieurs années sans de sérieuses interventions de la part de la municipalité a finalement été démolie en 2023.

La nouvelle exigence de la Loi sur le patrimoine culturel concernant la mise en place de règlements sur l’occupation et l’entretien des bâtiments à compter de janvier 2026 changera-t-elle les façons de faire? La Loi seule ne suffira pas, il faudra une volonté de l’appliquer !

1 Ministère de la Culture et des Communications. 2020. Sauvegarde et valorisation du patrimoine immobilier. Audit de performance et observations du commissaire au développement durable. Rapport du Vérificateur général du Québec à l’Assemblée nationale pour l’année 2020-2021.
2 Ibid.
3 Ibid. p. 3.
4 Charles Breton-Demeule, La démolition par abandon en droit municipal québécois, 2021 1-1, McGill GLSA Research Series, 2021
CanLIIDocs 13581, https://canlii.ca/t/zjns
5 Ibid.p.10.
6 Loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, L.Q. 2004, c. 20
7 Charles Breton-Demeule, La démolition par abandon en droit municipal québécois, 2021 1-1, McGill GLSA Research Series, 2021
CanLIIDocs 13581, https://canlii.ca/t/zjns p. 13.
8 Gouvernement du Québec. 2023. Intérêt patrimonial des immeubles et sites patrimoniaux. Méthode d’évaluation. p. 27.
9 United Nations Environment Programme (UNEP), & Global Alliance for Buildings and Construction (GLOBALABC). (2024). Global Status Report for Buildings and Construction | UNEP - UN Environment Programme. www.unep.org/resources/report/global-status-report-buildings-and-construction
10 Government of Canada. (2023, April 14). Greenhouse gas sources and sinks in Canada: Executive summary 2023 [Program results]. www.canada.ca/en/environment-climate-change/services/climate-change/greenhouse-gas-emissions/sources-sinks-executive- summary-2023.html
11 United Nations Environment Programme (UNEP), & Global Alliance for Buildings and Construction (GLOBALABC). (2024). Global Status Report for Buildings and Construction | UNEP - UN Environment Programme. www.unep.org/resources/report/global-status-report-buildings andconstruction
12 Nadeau, Jean-François. Le manoir seigneurial de Mascouche détruit par la municipalité. Le devoir. Société. 17 novembre 2020. www.ledevoir.com/societe/589856/patrimoine-le-manoir-seigneurial-de-mascouche-detruit-par-la-municipalite
13 Ibid.
14 Le 450, rue Saint-Joseph sur le site web du Répertoire du patrimoine culturel du Québec. www.patrimoine-culturel.gouv.qc.ca/detail.do? methode=consulter&id=238513&type=bien
15 Le conseil se penche sur l’avenir du 450-456, Saint-Joseph. Le journal de Levis. 27 mars 2024. www.lepeuplelotbiniere.ca/jdl/35/ Le_conseil_se_penche_sur_l%E2%80%99avenir_du_450-456,_Saint-Joseph.html?id=38783

Article tiré de La Lucarne – Hiver 2024-2025 (Vol XLVI, numéro 1).

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